民法典“五个一百”专栏 招远法院优秀裁判文书展播（四）

　　山东省招远市人民法院

　　民　事　判　决　书

　　（2021）鲁0685民初3610号

　　原告：张某甲，男，1965年7月18日出生，汉族，山东省招远市人，居民，住招远市。

　　委托诉讼代理人：栾某某，山东通昌律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：张某丙，山东通昌律师事务所实习律师。

　　被告：张某乙，男，1950年12月10日出生，汉族，山东省招远市人，居民，住招远市。

　　委托诉讼代理人：赵某甲（系张某乙继女），1980年4月7日出生，汉族，山东省招远市人，居民，住招远市。

　　委托诉讼代理人：赵某乙（系张某乙继子），1985年9月20日出生，汉族，山东省招远市人，居民，住招远市。

　　被告：闫某某，女，1945年11月17日出生，汉族，山东省招远市人，居民，住招远市。

　　委托诉讼代理人：丛某某（系闫某某儿媳），1973年2月18日出生，汉族，山东省招远市人，居民，住招远市温泉街道芮里村。

　　原告张某甲与被告张某乙、闫某某合同纠纷一案，本院于2021年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某甲及其委托诉讼代理人栾某某、张某丙、被告张某乙及其委托诉讼代理人赵某甲、赵某乙、被告闫某某的委托诉讼代理人丛某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告张某甲向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告继续履行换房协议向原告交付房屋。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1994年，原告与被告张某乙、张某丁达成口头换房协议，张某乙、张某丁同意将张某乙个人房屋与张某甲互换，互换了土地证，张某乙、张某丁将原告房屋扒掉，并申请宅基地，张某丁、张某乙于2005年将应当交付给原告的房屋分家分给了张某丁，并且张某丁、闫某某夫妇一直管理使用，拒绝腾出，被告一直未交付给原告应有房屋。原告与被告张某乙于2018年签订换房协议证明1994年二人换房的事实，后被告闫某某以协议无效为由至今拒绝向原告交付涉案房屋。综上所述，原、被告双方在平等、自愿情况下，基于真实意识表示达成的换房协议合法有效；原告已履行合同义务，被告依法亦应遵守协议约定向原告交付涉案房屋。为维护原告的合法权益， 特依法向人民法院起诉，请求依法判决。

　　被告张某乙辩称，原告要求交付的房屋不在被告张某乙处，被告张某乙无法履行换房协议，换房时是被告张某乙与原告张某甲口头商定的，我们已经把需要换的房子土地证给了原告，但是原告没有将他的房子土地证给我们。

　　被告闫某某辩称，原告张某甲的起诉理由不成立，原告诉称其与张某丁口头达成换房协议，需要提供证据证明，原告此前的多次诉讼恰恰证明其与张某丁并无协议。如果原告与被告张某乙达成过协议，其也无权起诉被告闫某某。原告主张其与张某乙的房屋交换时间是在1994年，即便当时确有此事，也是双方未曾履行换房协议，或者说是原告履行了，被告张某乙未履行。不管换房协议未履行或者未完全履行，原告张某甲和被告张某乙是换房的当事人，假设有违约，也是被告张某乙违约，原告只能向被告张某乙主张违约责任（已经超过20年最长诉讼时效）。即使换房事实是真的，原告从始至终未获得房屋物权，其只拥有对被告张某乙的债权请求权，不可能拥有基于物权请求权产生的任何权利。土地证号为071XXX80号的房屋权利人是被告张某乙，被告张某乙和张某丁于2005年分家时已将该房屋分给了张某丁，且法院之前的判决书中已确认被告张某乙和张某丁的分书合法有效，被告闫某某也因继承获得该房屋合法权利。张某丁和被告闫某某自2005开始对案涉房屋拥有并控制，原告和被告张某乙一直没有异议。综上，原告没有理由要求被告闫某某交付房屋，该房屋与原告没有任何关系，请依法驳回原告的诉讼请求。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张某甲提交如下证据：一、原告与被告张某乙于2018年1月13日签订的换房协议书复印件1份，证明原告与被告张某乙曾于1994年达成口头换房协议。二、押金证明复印件1份，证明1994年换房的事实存在。三、芮里村调解委员会出具的调查情况复印件1份，同样证明原告与被告张某乙于1994年换房的事实。四、芮里村民委员会出具的调解情况证明复印件1份，证明本案已经该村调解委员会调解处理过。五、案涉房屋及原属原告房屋土地证明材料复印件各1份，证明案涉房屋及原告原有房屋的登记情况。被告张某乙对证据一的真实性有异议，主张其本人不识字，其对2018年签订的协议内容不清楚，是原告利用恐吓、威逼等手段让被告张某乙在换房协议书上签的字。对证据二的真实性有异议，主张该押金款是案外人张某己代收的，与被告张某乙没有关系。对证据三的真实性不认可，主张其不了解这个事情。对证据四的真实性表示不清楚。对证据五的真实性有异议，主张该证据不能证明房子是被谁拆的。被告闫某某对证据一的真实性表示不了解，主张换房协议已在招远市人民法院（2018）鲁0685民撤1号和烟台市中级人民法院（2019）鲁06民终1904号的民事判决中被确认为无效协议。对证据二押金证明表示不清楚。对证据三的真实性表示不了解，认为调查情况中明确表示原告和被告张某乙私下换房，证明与张某丁没有任何关系。对证据四的真实性表示不了解，认为该证据证实的是原告与被告张某乙换房一事，证明与张某丁没有任何关系。对证据五两处房屋的登记情况表示不了解。被告闫某某提交如下证据：一、招远市人民法院（2018）鲁0685民撤1号民事判决书复印件1份，证明原告与被告张某乙签订的换房协议被法院认定为无效协议。二、招远市人民法院（2020）鲁0685民初2103号民事判决书复印件1份，证明土地证号为071XXX80的房屋与原告无关。三、烟台市中级人民法院（2019）鲁06民终1904号民事判决书及（2020）鲁06民申638号民事裁定书复印件各1份，证明土地证号为071XXX80号的房屋与原告无关。原告张某甲对被告闫某某提交的上述证据的真实性无异议，但对上述证据的部分内容不认可，主张原告与被告张某乙于2018年补签换房协议书是对1994年二人换房事实的确认，并非因重新处分房屋而达成的换房协议，原告与被告张某乙于1994年达成口头换房协议时，被告闫某某丈夫张某丁在场并表示同意。原告与被告张某乙达成换房协议后被告张某乙已将原告的房屋拆除，其在重新获得宅基地后另建新房，并将新房登记在张某丁的名下，换房协议已实际履行，两被告单方违约拒绝向原告交付房屋并不影响换房协议的效力。如果认定被告的分家协议有效，被告张某乙与张某丁也同样未对案涉房屋进行过户登记，张某丁也未获得案涉房屋的所有权。另，原告提交的案涉房屋及原属原告房屋的土地证明材料是法院在另案中依法调取的，能够证明原告交给被告的房屋土地证号是071XXX83号。对原被告提交的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。

　　经法庭调查，本院认定事实如下：原被告系同村村民。被告张某乙与被告闫某某系兄嫂关系。被告闫某某的丈夫张某丁（已故）与被告张某乙是同胞兄弟，分别排行二、三。在他们的大哥张某戊（已故）结婚前，其父母分给张某戊一处房基，在张某丁名下有旧房一处，土地证号为071XXX62号，在被告张某乙名下有旧房一处，土地证号为071XXX80号。因张某丁、张某乙父亲早年去世，其大哥张某戊结婚后，张某丁、张某乙与其母亲一起居住在被告张某乙名下的房屋中，其母亲去世后，张某丁与张某乙继续一起居住在被告张某乙名下的房屋中，张某丁名下的房屋一直闲置。据原告诉称、被告张某乙陈述及其所在村调解委员书面证明，1994年，张某丁、张某乙欲建新房结婚，与原告张某甲协商，张某甲将其父母分家分给其的一处闲置旧房（该房屋的土地证号为071XXX83号）与张某乙名下的房屋（该房屋的土地证号为071XXX80号）交换并互换了土地证，并言明等原告张某甲建新房时，被告将所换的房子腾出来由原告扒旧建新。1995年，张某丁与被告张某乙将从原告处换来的旧房土地证交给村委，获准迁建新房一处。张某丁与被告张某乙于1999年4月20日将迁建的新房补办了“农村居民建房宅基地呈批表”，表中载明：户主姓名为“张某丁”，家庭人口“2人”，家庭成员与户主的关系、姓名、年龄中注明“弟张某乙47岁”，申请理由“旧房破旧，申请按村规划迁建，1995年经村民代表大会通过，张某丁（盖章）”。该房屋于1999年8月18日获招远市人民政府批准发证，地号为071XXX44号。2003年原告欲建新房，要求张某丁、张某乙倒出互换的旧房，原告于2003年6月25日交给中间人张某己扒房子押金1500元。因被告张某乙和张某丁提出让原告给付换房差价，并且原告与张某丁于1996年5月25日发生过一起交通事故，虽然双方经交警部门调解处理并赔偿完毕，但张某丁对赔偿结果不满意，要求原告再支付一定数额的款项。原被告换房一事经该村调委会调解员闫某甲、张某庚调解，被告张某乙和张某丁拒绝将其旧房交付原告。后原告从他人处另外购买了一处旧房基并建了新房，但未表示放弃与被告张某乙换房的权利。该村调解员闫某甲、张某庚在出具的“关于张某乙与张某甲换房调查情况”中载明：“1994年张某乙和张某甲私下换房，经二人协商，张某乙正房4间厢房2间及院墙，张某甲正房3间及院墙，94年张某乙建房，扒掉张某甲房3间，按当时讲双方同意，互换房基，如果张某甲建新房扒掉张某乙住宅，张某甲找给张某乙1500元钱（壹仟伍佰）换房差价。当时张某甲说，以后建房时多找几个钱给张某乙，当时双方都无争议。现在张某甲建房，张某乙不同意当时的切（协）商办法（1500元），经村调委会调解张某乙意思叫张某甲10000元钱（壹万元）给张某乙方可扒房。调解人闫某甲、张某庚，当事人张某乙（签名、捺印）。芮里村调委会。2004年4月1日”。对上述事实原告张某甲与被告张某乙陈述一致。2005年1月18日，在张某戊、张某辛、张某壬、张某癸主持下，张某丁、张某乙兄弟二人立分书分家，分书载明：“兹有芮里村张某丁、张某乙兄弟俩，只因张某乙已经成家，现决定兄弟俩分居，具体分法如下：张某丁、张某乙现共有房屋三处，街北两处旧房归张某丁所有，村南新房一处由张某乙所有，房屋以房产证为准。新房只要张某乙两口家健在，其后代不准出售。现在新房房产证写的是张某丁的名，张某丁不得以此为由而反悔；街北两处房产证写的是张某乙的名，张某乙也不能以此为由而反悔。以上分法全家都同意，决不反悔。空口无凭，立此据为证。当时（事）人：张某丁（签字）、张某乙（签字）、张某戊、张某辛、张某壬。代笔人张某癸。2005年元月18日”。2009年4月15日，被告闫某某与张某丁登记结婚，婚后双方一直居住在案涉房屋中。闫某某系再婚，张某丁系初婚，婚后无子女。张某丁于2017年5月26日去世，第一顺序继承人只有被告闫某某1人。2018年1月13日，被告张某乙与原告张某甲补签了一份“换房协议书”，内容为“甲方：张某乙，男，汉族，山东省招远市芮里村村民。乙方：张某甲，男，汉族，山东省招远市芮里村村民。甲、乙双方系同村村民，双方关系非常融洽，二人于1994年协商约定，甲方负责将乙方旧房扒掉，审批宅基地，建设新房，该新房归甲方所有；甲方将本人的旧房（招集建（91）字第071XXX80号）换给乙方，该房归乙方所有。因招远市人民政府棚户区改造，房屋拆迁，由此产生的安置楼房与安置楼房相对应的权益也按上述互换后所对应的房屋所有人取得。以上协议系双方自愿达成，一式三份，双方各持一份，签字按印后生效，并报村委一份。甲方：张某乙（签字盖印），乙方张某甲（签字盖印）。证明人：张某卯、张某辰、闫某乙。2018年1月13日”。2018年3月9日，原告依据此协议书起诉张某乙合同纠纷，要求被告张某乙配合将招集建（91）字第071XXX80号房屋确认给原告所有，并办理相关手续。本院于2018年3月19日作出（2018）鲁0685民初767号民事调解书，调解内容为：一、集体土地建设用地使用证号为招集建（91）字第071XXX80号土地使用者为张某乙的住宅一处的土地使用权及房屋所有权归张某甲所有。二、上述房屋若拆迁，拆迁应得所有权益归张某甲所有，与张某乙无关。该调解书生效后，上列原被告分别向本院提起如下诉讼：1、张某甲于2018年4月8日依据本院作出的（2018）鲁0685民初767号民事调解书以排除妨碍为由向本院起诉闫某某，要求闫某某将集体土地建设用地使用证号为招集建（91）字第071XXX80号房屋退还张某甲。本院于2019年7月31日作出（2018）鲁0685民初1118号民事判决，判决驳回了张某甲的诉讼请求。2、闫某某于2018年4月16日以合同纠纷为由向本院起诉张某乙，要求依法撤销张某丁与张某乙签订的房屋互赠协议；张某乙将张某丁生前所有的房屋交付给原告闫某某。闫某某于2019年7月26日向本院撤回起诉。3、2018年9月6日，闫某某以第三人撤销之诉为由向本院起诉张某甲、张某乙，要求撤销本院于2018年3月19日作出的（2018）鲁0685民初767号民事调解书。本院于2019年1月21日作出（2018）鲁0685民撤1号民事判决，判决撤销本院（2018）鲁0685民初767号民事调解书。判决后张某甲对一审判决不服，提起上诉，烟台市中级人民法院于2019年7月25日作出（2019）鲁06民终1904号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。4、2019年4月17日，张某甲以所有权确认纠纷为由向本院起诉张某乙、闫某某，要求确认土地证号为招集建（91）字第071XXX80号的房屋归张某甲所有；该房屋若拆迁，拆迁应得所有权益归张某甲所有。张某甲于2019年9月5日向本院撤回起诉。5、2019年9月6日，张某甲再次以所有权确认纠纷为由向本院起诉闫某某、张某乙，要求确认土地证号为招集建（91）字第071XXX80号的房屋归张某甲所有；该房屋若拆迁，拆迁应得所有权益归张某甲所有。本院于2019年12月2日作出（2019）鲁0685民初3622号民事判决，判决驳回张某甲的诉讼请求。判决后张某甲对一审判决不服，提起上诉，烟台市中级人民法院于2020年4月23日作出（2020）鲁06民终1351号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。6、2020年7月6日，张某甲以确认合同无效纠纷为由向本院起诉张某癸、张某乙、闫某某、张某寅、张某辛、姜某某，要求确认张某癸、张某寅、张某辛、张某乙及张某丁、张某戊所签的“立分书”无效。本院于2020年12月25日作出（2020）鲁0685民初2103号民事判决，判决驳回张某甲的诉讼请求。后因张某甲对（2019）鲁06民终1904号民事判决不服并提起申诉，烟台市中级人民法院于2021年3月19日作出（2021）鲁06民监20号驳回申诉通知书，驳回了张某甲的申诉请求。另查明，上述当事人的多次诉讼均是因为张某甲与张某乙于1994年口头达成的换房协议和本院作出的（2018）鲁0685民初767号民事调解书所引起。在上述案件的诉讼过程中，被告张某乙均认可其与原告之间的换房事实，但辩解其没有将自己的旧房交付原告的原因：一是双方对原来商定的换房差价产生了分歧，条件没有谈妥；二是原告与张某丁于1996年5月25日发生交通事故后，该事故虽然经交警部门调解处理并赔偿完毕，但张某丁对赔偿结果不满意，所以张某丁不同意将登记在被告张某乙名下的旧房交付给原告。

　　本院认为，本案争议的焦点问题是原告张某甲与被告张某乙于1994年口头达成的换房协议和双方于2018年1月13日签订的换房协议书是否有效？本院于2018年3月19日作出的（2018）鲁0685民初767号民事调解书被撤销原因是：1、本院在审理闫某某与张某甲、张某乙第三人撤销之诉案件中判决认定原告张某甲与被告张某乙的换房协议有效并部分履行；2、被告张某乙在张某丁去世后其单方与原告张某甲补签换房协议时将权利待定的财产作出处分决定，应属无效；3、本院在审理（2018）鲁0685民初767号案件过程中漏列张某丁的继承人闫某某参加诉讼。故，本院据此将（2018）鲁0685民初767号民事调解书予以撤销。因原告与被告张某乙于1994年口头达成换房协议后，原告已按协议约定将自己的房屋交付给被告张某乙，被告张某乙与张某丁兄弟二人也将原告交付的房屋拆除，其兄弟二人在重新获批宅基地后另建新房，并将新建房屋登记在张某丁名下，上述事实可以证实张某丁对被告张某乙与原告互换房屋一事是知情并认可的。虽然被告张某乙与张某丁于2005年分家时将案涉房屋分给了张某丁，但该处分行为实际损害了原告的利益。因此，无论原告与被告张某乙于2018年1月13日补签的“换房协议书”是否有效，因原告与被告张某乙于1994年的换房事实确实存在，并且被告张某乙与张某丁在实际接收并拆除原告房屋后又另建一处新房。故，原告要求被告张某乙及张某丁的继承人闫某某继续履行换房义务，理由正当，依法应予支持。被告张某乙关于原告不按约定给付其房屋差价款及张某丁对交通事故赔偿款不满意的主张，因其没有向本院提供有效证据予以证实，本院对其辩解理由依法不予采纳。被告闫某某关于张某丁与被告张某乙分家时已将案涉房屋分给了张某丁、被告闫某某也因继承获得了该房屋合法权利等辩解理由于法无据，本院依法不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十二条、第三十三条、第三十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下：

　　被告张某乙、闫某某于本判决生效后十日内履行换房协议，将登记在被告张某乙名下的集体土地建设用地使用证号为招集建（91）字第071XXX80号的住宅一处交付原告张某甲，并配合办理变更登记。

　　案件受理费100元，由被告张某乙、闫某某负担。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。

　　审　判　长  　侯春雷

                                                                                                                                                                                                                       人民陪审员      曹   乐

　　人民陪审员 　 姜书春

　　二○二二年二月二十二日

　　书　记　员　  王鹏霞